来源：温哥华港湾
在当前大温楼市偏冷、买家普遍“压价”的氛围下，很多人已经形成一种近乎固定的认知：房子成交价，一定会低于政府估价（BC Accessment）。
但最近温哥华西区多套豪宅成交案例，却正在打破这种“惯性思维”。
位于 Mackenzie Heights 的 2705 W 30th Ave，一套政府估价约718.3万加元的豪宅，今年4月挂牌后，仅两周便快速成交，最终售价高达875万加元，较政府估价高出约22%。
而这并不是孤例。
早在去年10月底，同样位于 Mackenzie Heights 的 3125 W 34th Ave，也曾以556.4万加元成交，明显高于当年475万加元的政府估价，溢价幅度达到约17%。
这些案例，释放出一个值得市场重新思考的信号：“成交价低于政府估价”这件事，本身可能正在被过度简单化。
尤其是在温哥华西区一些屋龄15年以内的优质豪宅市场里，政府估价只是保守的参考起价，远远不是价格天花板。
为什么很多人会形成“必须低于政府估价”的印象？
因为过去两年，大温市场确实出现了大量：
老旧独立屋低于估价成交
大地旧房“土地价回归”
投资客退场
高利率压制需求
老旧独立屋低于估价成交
大地旧房“土地价回归”
投资客退场
高利率压制需求
尤其是一些40年以上老房、户型过时、需要大规模翻修的物业，成交价低于政府估价，已经变得非常普遍。
于是，市场慢慢形成一种心理：“高于政府估价成交，几乎不可能。”
但问题在于：豪宅市场，从来不是一个完全按照政府“估价逻辑”运行的市场。
豪宅真正决定价格的，往往不是“估价”，而是“稀缺性”
像 Mackenzie Heights 这样的传统西区豪宅区，本身就具备几个特殊属性：
土地供应极少
新房审批越来越慢
建筑成本持续上涨
真正高品质的新豪宅数量有限
华人高净值买家长期偏好稳定
土地供应极少
新房审批越来越慢
建筑成本持续上涨
真正高品质的新豪宅数量有限
华人高净值买家长期偏好稳定
因此，对于一些：
屋龄15年以内
建筑质量高
室内维护极佳
朝向、景观优秀
无需重新装修
屋龄15年以内
建筑质量高
室内维护极佳
朝向、景观优秀
无需重新装修
的豪宅而言，它们本质上更像“稀缺成品”。
而政府估价的估值模型，很多时候更偏向：
土地价值
区域平均模型
历史数据
标准化参数
土地价值
区域平均模型
历史数据
标准化参数
它并不能完全反映：
室内真实装修水平
建筑设计
景观价值
用料差异
室内真实装修水平
建筑设计
景观价值
用料差异
换句话说：政府估价，更像“税务参考”；豪宅成交价，则往往是“稀缺性＋替代成本＋市场情绪”的综合结果。
一个很多买家忽略的问题：重建成本早已不同
现在温哥华西区建豪宅，成本早已不是几年前。包括：建筑人工、建材价格、市政审批、设计费用、利率成本等都明显上升。
很多真正懂市场的买家会发现：“买一套已经建好的高品质豪宅，比自己重建更划算。”
尤其对于那些：
不想等待1～3年建房周期
不想承担建筑风险
希望立即入住
不想等待1～3年建房周期
不想承担建筑风险
希望立即入住
的高净值买家而言，更是如此。
于是，一些真正做得好的“次新豪宅”，反而开始获得明显溢价。尤其是在 Point Grey 、Mackenzie Heights 、 Dunbar等传统高端社区，这种现象未来或许会越来越明显。
一个值得市场重新思考的问题
最近几年，很多人习惯把政府估价当成“真实市场价”。但实际上：政府估价，从来不是成交价的“上限”，它只是一个参考坐标。
对于老旧物业，它可能偏高；但对于真正优质、稀缺、维护极佳的豪宅，它反而可能明显偏低。
而2705 W 30th Ave 等多套豪宅以远高于政府估价的价格成交，某种程度上，也正在提醒市场：大温豪宅市场，并没有外界想象的那么弱。
市场或许在降温炒股app排名，但真正有品质的资产，依然有人争夺。
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